Продавая или покупая любую недвижимость, земельный участок, всегда приходится решать для себя вопрос: делать ли это самостоятельно или же пользоваться услугами квалифицированных специалистов, риэлторов. Среди плюсов первого варианта: значительная экономия средств, второго - уверенность в надежности сделки и свободное время.
Один за всех или все за одного?
Занимаясь покупкой или продажей недвижимости в одиночку, необходимо быть готовым к тому, что документы придется оформлять самостоятельно, как и проверять подлинность бумаг партнера. Кроме того, необходимо быть осторожным, чтобы не нарваться на мошенника. По мнению исполнительного директора компании "Realty+" Игоря Сидоренко, самостоятельно заниматься операциями с недвижимостью имеет смысл лишь в том случае, если вы покупаете/продаете объект родственникам или знакомым и полностью уверены в их честности. "Сейчас на рынке столько случаев квартирного мошенничества, что даже если быть супервнимательным, от проблемы никто не застрахован", - говорит Игорь Сидоренко.
Если вы все же избрали этот путь, придется самому размещать объявления о продаже в профильных изданиях, либо проводить длительную работу по поиску подходящих вам вариантов в этих же изданиях или интернете. Необходимо будет правильно провести оценку недвижимости (а для этого предварительно промониторить цены на рынке), оформить договор о получении задатка, проверить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (если вы - покупатель), а также подготовить все необходимые бумаги для заключения сделки и ее нотариального заверения.
Прибегая к помощи посредников, человек переплачивает порядка 5% от суммы сделки (именно столько в Киеве стоят услуги риэлторов), получая за это комплекс услуг и бонусов. В первую очередь это свободное от поиска подходящих вариантов время.
Кроме того, по словам Игоря Сидоренко, иногда риэлторские компании имеют более широкую базу, чем можно отыскать в прессе или интернете. Ведь агентства постоянно мониторят рынок и широко используют личные связи. После того, как вариант, который устраивает клиента, найден, риэлтор проверяет квартиру на наличие необходимых справок из ЖЕКа, БТИ и другой сопроводительной документации. Он знакомится с бумагами, подтверждающими собственность недвижимости, наличие прописанных в ней несовершеннолетних и.т.д.
Риэлтор самостоятельно юридически грамотно оформляет сделку, ведет все бумаги, получает все справки. В его обязанности также входит и оценка недвижимости. Хороший риэлтор консультирует своего клиента в вопросах законодательства. Он становится своеобразным консультантом, который готов решить любой возникший вопрос, если тот лежит в плоскости недвижимости.
Игорь Сидоренко рассказывает, что крупные компании при поиске нового офиса всегда обращаются за помощью к риэлтору, тем самым, обезопасив себя от возможных неприятностей. Им проще переплатить немного, но получить качественный результат сразу. Физические лица более подозрительны к квартирным посредникам. Им нужно больше времени, чтобы решиться обратится в специализированную фирму. "Часто человек сначала начинает сам покупать квартиру и даже находит приемлемый вариант. Когда доходит до этапа проверки на право собственности, на "проблемность" помещения, а также до оформления сделки юридически, человек уже идет к риэлтору, поскольку сам решить все эти вопросы не может", - говорит Игорь Сидоренко. В данном случае клиент брокера только проиграет, переплатив. Ведь комиссионные риэлторской фирмы не уменьшатся оттого, что уже не нужно искать подходящие варианты, устраивать просмотр, и так далее. "В данном случае клиент платит риэлтору за полный спектр услуг, а получает лишь часть, тратя свое время", - считает Игорь Сидоренко.
Не все риэлторы одинаково полезны
Риэлтор риэлтору рознь. Поскольку ВУЗов, которые готовят данных специалистов, не существует, люди, которые сегодня работают на данном рынке, могут быть такими же «специалистами» как и их клиенты. Брокером может стать любой человек с любым образованием. "Более того, иногда именно риэлторы сами выступают в роли мошенников. В моей практике было несколько случаев, когда такие "специалисты" оформляли незаконную сделку, брали деньги и скрывались в неизвестном направлении", - рассказывает юрисконсульт юридической фирмы "Соловьев и партнеры" Олег Рябченко. Он также говорит, что прежде чем заключать договор с любым специалистом по недвижимости, необходимо в первую очередь удостовериться, что он не шарлатан. Для этого следует проверить удостоверение риэлтора и свидетельство о регистрации фирмы. Кстати, если вас не приглашают в офис, а настаивают на встрече на нейтральной территории - например, в кафе - это должно насторожить.
Хороший знак, если риэлтор имеет страховой полис профессиональной ответственности. Игорь Сидоренко советует обращаться к лидерам рынка риэлторских услуг. Он объясняет, что если компания много лет работает на рынке, то дорожит своей репутацией, и не будет заключать "сомнительные" сделки. Кроме того, у солидной фирмы всегда есть собственная служба безопасности, которая занимается проверкой квартир. Дополнительный бонус в ваших глазах должен заработать риэлтор, который состоит в членстве в профильной организации. "Акулы" данного бизнеса всегда берут более высокие комиссионные, чем их менее известные коллеги. Но ведь у них и спектр услуг шире, и коэффициент надежности выше.
За семью печатями
При оформлении договора с риэлтором об оказании услуг необходимо быть предельно внимательным. В первую очередь, необходимо закрепить права и обязанности сторон и ответственность за невыполнение обязательств. Например, необходимо оговорить четкий срок, в который риэлтор предоставит вам варианты квартир. Олег Рябченко говорит, что некоторые брокеры предлагают клиентам типовые договора, в которых сроки не указаны, а значит, риэлтор может и год и два искать / продавать квартиру. Если же клиент не сможет так долго ждать, риэлтор тут же укажет ему на штрафные санкции, предусмотренные тем же типовым договором: разрываешь соглашение - плати неустойку. Заранее необходимо оговорить и сумму затрат на рекламу вашей недвижимости, если вы - продавец. Ведь размещая рекламу вашей квартиры и месяц, и два, агентство может сколько угодно долго "тянуть" из вас деньги.
"Часто риэлторы убеждают клиента, что цена, которую он просит - завышена. Договариваются с владельцем о более низкой стоимости, затем продают квартиру, напротив, завышая первоначально оговоренную цену. В итоге заработок посредника составляет уже не 5, а 15, 20 и более процентов", - говорит Олег Рябченко. Ценовой вопрос желательно также оговорить в договоре.
Иногда, даже если все формальности соблюдены, "правильный" договор с риэлтором заключен, начинают возникать проблемы. Например, клиенту пытаются продать не ту квартиру, которую он смотрел, или же возникают дополнительные нюансы со сроками продажи. Либо же неожиданно появляются наследники на данную жилплощадь и так далее. Хороший брокер все проблемы уладит сам, а клиента оградит от "головной боли". Если же это не так, Олег Рябченко советует тут же обращаться к юристу, который поможет восстановить справедливость. "Если вам кажется, что риэлтор некачественно выполняет свои обязанности, непрофессионален и так далее, смело идите к адвокату и через суд возвращайте свои деньги", - говорит Олег Рябченко.
