Аренда по-прежнему теряет позиции

Несмотря на наметившееся оживление в экономике, ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в частности во Владивостоке, остается сложной. Спрос по-прежнему превышает предложение.

Цены на офисы диктует покупатель

Аналитики ООО "Индустрия-Р" отмечают, что цены на объекты диктует покупатель. Так, если во 2-м квартале цена "продавца" на офисный новострой уменьшилась на 10-15%, а в ряде случаев осталась на прежнем уровне, то цена "покупателя", на которую он согласен, снизилась примерно на 40% и находится в диапазоне $1-1,65 тыс./кв. м. То есть в среднем - $1,3 тыс. Продавцы же предлагают офисные помещения в Ленинском районе по $1,3-4,4 тыс. за 1 кв.м, в Советском - $1,8-3,3 тыс., в Первореченском - $1,78-2,7 тыс. и в Первомайском - $-2,5 тыс.

Разумной для обеих сторон ценой специалистам рынка представляется диапазон до $2 тыс. за 1 кв.м и в крайнем случае - $2,5 тыс. Выше этой планки покупатель пока что идти не согласен. Даже при том, что часть помещений предлагается с мебелью и офисной техникой. При разрыве цены "покупателя" и "продавца" в два раза и отсутствии компромиссов сделки купли-продажи офисной недвижимости проходят крайне редко. Цена на офисный новострой остается выше рыночной, поскольку инвесторы вынуждены погашать кредиты, взятые под довольно высокие проценты. При этом окупаемость офисного строительства во Владивостоке остается довольно неплохой - 3-5 лет.

Строительство офисных объектов в основном приостановилось. Но на сегодня есть несколько новых на "выданье" - это на БАМе в районе ул. Тухачевского и на Океанском проспекте. В минувшем квартале в городе не было сдачи строителями новых торговых центров, а некоторые из строившихся они были вынуждены покинуть.

Склады держат ценник

Средняя цена предложения на складские и производственные площади сохранилась на прежнем уровне - $500-900 за 1 кв.м, хотя появились отдельные предложения со снижением цен до 30%. Ставки аренды в этом сегменте недвижимости с начала года остаются в широком диапазоне - 50-350 руб. за 1 кв.м + оплата электроэнергии.

Значительно выше сегодня цены на помещения с действующим бизнесом. Директор ООО "Индустрия-Р" Сергей ДЫМЧЕНКО отмечает, что "определяющим элементом цены при продаже бизнеса являются его доходность и постоянство клиентов, а также независимость от конкретного лица, владельца этого бизнеса. Дело в том, что малый бизнес напрямую связан с владельцем, и смена его владельца может значительно повлиять на бизнес как таковой". Максимальные границы цен предложения на помещения с действующим бизнесом для Владивостока во 2-м кв. 2009 г. составляли: для салонов красоты - до $5 тыс. за 1 кв. м помещений, магазинов - до $10 тыс., саун - до $2 тыс., ресторанов - до $10 тыс. и гостиниц - до $4,4 тыс.

Аренда сдает позиции

Ставки аренды на офисные помещения за второй квартал 2009 г. во Владивостоке снизились примерно на 3,4%. При том, что падение с начала года составило в целом около 18,7%. В некоторых случаях арендатору путем переговоров с арендодателем удается получать скидки до 30%.

Тенденция снижения ставок, вероятно, затронет и текущий квартал, поскольку в первом полугодии наблюдался постоянный рост объема предложений по аренде офисных помещений "эконом-класса" в районах Некрасовской, Первой и Второй Речки.

Темпы падения ставок аренды на помещения в торговых центрах из-за их явного "перепроизводства" во 2-м квартале оставались более значительными, чем по офисным (-13,38%), и с начала года составили 25,47%. Однако даже столь значительное их снижение пока что не вызывает массового энтузиазма потенциальных арендаторов.

В целом во 2-м квартале 2009 г. аренда торговых помещений по Владивостоку подешевела на 11,81%. Особенно глубоко снижение затронуло центр города, где максимальное снижение ставок в торговых центрах составило около -18,53%. Однако были отмечены и "оазисы" в районе Некрасовская - Первая Речка, где ставка подросла на 2,09%, и в районе Баляева - Луговая - Спортивная - Тихая, где она поднялась на 3,97%.

Однако, прежде чем начнется "общий" рост, рынок нежилой недвижимости какое-то время, возможно и несколько лет, может оказаться на "стабильно низком уровне".