По данным вице-президента по консалтингу компании GVA Sawyer Эвелины Павловской, доля вакантных площадей в качественных московских офисах приближается к 20%. Согласен с коллегой директор по коммерческой недвижимости фирмы Becar Realty Group SPb Алексей Лазутин: если раньше заполняемость современных бизнес-центров находилась на уровне 100%, то сейчас доля свободных помещений официально составляет 10-12%, а в реальности достигает 20-25%. В таких условиях собственники чаще всего сокращают ставки — в первую очередь по предварительным договорам. «Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами составляет 20-25% и более», — подтверждает Э. Павловская. Крупные съемщики могут рассчитывать на более серьезный дисконт. Например, интернет-холдинг Rambler Media и сеть салонов сотовой связи «Связной», подписавшие предварительный договор аренды в бизнес-центре «Омега Плаза», получили скидки почти в 40%.
Поиск альтернатив
Однако далеко не все владельцы коммерческих площадей готовы мириться с таким трендом. «В существующих условиях хозяину необходимо быть готовым к компромиссу при обсуждении условий. Конечно, снижение ставок — наиболее действенный вариант, но есть и другие. Например, весьма эффективна такая форма оптимизации, как «мелкая нарезка» площадей. Еще один путь — установка перегородок за счет собственника, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Все это чрезвычайно актуально при желании съемщика уменьшить занимаемые площади».
Например, рассказывает руководитель отдела офисных помещений компании DTZ Анастасия Хоменчук, владелец одного из зданий на Знаменке поделил территорию на блоки по 50-70 кв. м и сдал их по $1,2 тыс. без НДС, без операционных расходов и коммунальных платежей. В свою очередь компания Placon предлагает площади в комплексе «Магистраль плаза» от 200 кв. м, а в комплексе «Березовая аллея» — от 60 кв. м. «Если говорить о зонировании, то очевидно, что собственнику интереснее сдать большее помещение, например целый этаж, одному крупному арендатору. Однако если конструктивные особенности здания позволяют делить площади, то размещение нескольких съемщиков с готовностью рассматривается и обсуждается», — объясняет К. Ковалев.
Длительное отсутствие мелких офисов привело даже к возникновению особого явления, обозначаемого термином coworking, когда несколько предпринимателей или небольших компаний снимают офис вскладчину либо сдают отдельные рабочие места фрилансерам. «Основная причина — минимальное предложение малых офисов (50-150 кв. м). В основном сдаются помещения размером 300-400 кв. м, ведь если делить бизнес-центр на обособленные блоки меньшего размера, у владельца могут возникнуть серьезные потери площадей», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.
Все включено
Еще один способ «подружиться» с арендаторами — сдавать площади с готовым ремонтом. По словам А. Хоменчук, в самом начале кризиса большое количество метров вышло на рынок в состоянии «под отделку», поскольку были расторгнуты предварительные договоры на обширные помещения в незавершенных объектах. Кроме того, до кризиса собственники сами придерживали площади, ожидая, что после окончания строительства рынок поднимется и они смогут сдать офисы по максимальной ставке. Теперь эти помещения пустуют — съемщики не хотят дополнительных трат.
«Практически перестали пользоваться спросом объекты без отделки – порой их даже сдают без взимания арендной платы в течение первого года», — рассказывает специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури. «Возникающие сложности с исполнением долговых обязательств заставляют девелоперов стимулировать спрос и предоставлять арендаторам различные скидки и бонусы — например, предлагать площади с выполненным стандартным ремонтом, — добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank Наталья Сазонова. — До второй половины 2008 года спрос на офисы был сосредоточен на первичном рынке. Компании снимали помещения на стадии строительства, за четыре-шесть и более месяцев до ввода здания в эксплуатацию. Арендуемые площади предоставлялись без отделки. На текущий момент спрос полностью переместился в сегмент помещений с отделкой».
«Самым распространенным и дорогостоящим в комплексе антикризисных мер стало предложение отремонтированных офисов. Ранее у нас преобладала практика, когда помещения доводили до ума сами арендаторы, предпочитавшие формировать рабочее пространство под себя, с учетом собственных предпочтений и требований», — рассказывает руководитель коммерческого отдела «МБИ» Алексей Чертков. По его словам, теперь съемщик предпочитает въехать в готовый офис – из соображений экономии времени и денег: «Сейчас уже не до попадания палитры стен в корпоративные цвета компании, а возможность быстрого въезда становится важнее компоновки». По словам К. Ковалева, для собственника в кризисных условиях ремонт за свой счет является объективной необходимостью: «Если же сдаются площади без отделки, хозяин готов компенсировать затраты».
Уступить соседу
Наконец, третий альтернативный путь оптимизации – согласие владельца на сдачу лишних метров в субаренду. Согласно традиционным договорам, съемщик должен получить на это разрешение хозяина недвижимости. Выдача таких разрешений, по мнению экспертов, позволяет собственнику сохранить доход. Так, по словам Э. Павловской, субарендаторов уже ищут «Яндекс» в бизнес-центре «Красная Роза», «Тройка Диалог» и PricewaterhouseCoopers в офисном комплексе «Белая лошадь».
По мнению А. Бушина, субаренда обещает стать оптимальным вариантом в условиях кризиса: «Об этом свидетельствует увеличение доли такого предложения, причем его объем значительно превышает аналогичные показатели прошлого года. Так, в начале 2008 года, когда офисы пользовались опережающим спросом, о субаренде говорить практически не приходилось — это были, как правило, единичные случаи».
По словам эксперта, основных причин формирования рынка субаренды две. Во-первых, ввиду непростой экономической ситуации компании оптимизируют расходы, в том числе за счет сокращения персонала. Соответственно уменьшается объем занимаемых помещений. Освободившиеся метры арендаторы и пытаются сдать еще раз. Вторая причина такова: в условиях растущего рынка многие фирмы снимали площади с запасом, рассчитывая на расширение бизнеса, – и теперь они тоже вынуждены искать «компаньонов». «Безусловно, субарендодатели готовы практически на все, чтобы минимизировать затраты и сдать офис по аналогичной ставке. Но в большинстве случаев субаренда стоит дешевле». По словам А. Бушина, сегодня в субаренду сдаются метры в бизнес-центрах всех классов, однако большая доля таких сделок приходится все же на сегмент А. «Причиной является непростая экономическая ситуация. Сокращая затраты, компании вынуждены переезжать в менее комфортные офисы — обычно уровня В. Как правило, фирмы, для которых важна имиджевая составляющая, класс С в качестве альтернативы не рассматривают», — говорит эксперт.
Выбор — есть
Перечисленные схемы не исчерпывают всех возможностей оптимизации. «Хозяин может заменить скидку другими коммерческими преференциями — в частности, снизить размер авансового платежа и страхового депозита, сократить уровень ежегодной индексации, подписать короткий договор», — говорит заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International Дмитрий Волков. «Мы отмечаем фиксацию цен в рублях, больший набор базовых услуг, включаемых в ставку, — например, предоставление бесплатных мест на охраняемой парковке», — рассказывает директор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. По словам А. Лазутина, еще одна разновидность оптимизации — введение платы только за арендопригодные площади.
