Многокомнатные начинают и выигрывают

Как вел себя рынок недвижимости в августе

Есть все основания полагать, что наступившая осень принесет сюрприз всем сторонникам роста цен на недвижимость. Вместо ожидаемого и даже обещанного некоторыми участниками рынка нового витка роста цен на квартиры в Москве и Подмосковье с приходом осеннего делового сезона на рынке жилья столицы, напротив, тишина и спокойствие.

Осень, осень, ну давай у листьев спросим

Примечательно, что все осенние подорожания мос-ковского жилья, имевшие место в прежние годы, начинали набирать силу и становились явными уже в течение последнего месяца лета. Так, уже в августе 2005 года рост цен на московские квартиры заметно превысил предыдущие месяцы, затем последовал ценовой скачок осени 2005 года, продолжившийся в 2006 году. Аналогичные процессы происходили и в августе 2003 года, предварившие рост цен на недвижимость осени 2003 - весны 2004 годов. Даже первая активизация рынка после стагнации 2007 года также наметилась как раз в предыдущем месяце.

Однако август 2008 года принес нам совсем другие результаты. Начнем со статистики. Изменение среднего значения индекса стоимости московского жилья в августе по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который в свою очередь меньше прироста цен в июне и мае. Если же опираться не на изменение среднего значения индекса за август к среднему значению за июль, а на более динамичные еженедельные индексы, то прирост цен на московское жилье с конца июля по конец августа составил менее 2 процентов. Более того, если еще в начале августа темпы роста цен составляли около полпроцента в неделю, то к концу месяца они упали до 0,2 процента.

То есть по мере приближения осени московский рынок недвижимости не разгонялся, а, наоборот, тормозил. Такое поведение было характерно только для 2006 года, когда вместо нового рывка цен вверх с наступлением осени рынок недвижимости Москвы окончательно остановился и свалился в состояние стагнации уже к ее концу. Очевидно, что торможение московского рынка последние месяцы делает более вероятным именно такой сценарий.

Однушки стали менее ликвидными

Распределение роста цен по типам жилья, округам и районам Москвы приводит к аналогичным выводам. Время ажиотажного спроса, когда в лидерах роста были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в недорогих домах, преимущественно в спальных районах Москвы, прошло.

В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.

И подушки, как лягушки

Впрочем, статистика и теханализ хороши для понимания тенденций рынка в краткосрочной перспективе. Если же рассматривать более продолжительный прогноз рынка недвижимости Москвы, то следует отметить, что практически все факторы работают сейчас на коррекцию цен вниз.

С другой стороны, сложности с кредитованием приводят к тому, что у представителей бизнеса, привыкших традиционно вкладывать свободные личные средства в покупку дополнительных квартир, а на нужды бизнеса - кредитоваться, теперь свободных денег становится меньше. Более того, возможные кассовые разрывы в бизнесе могут потребовать от инвестиционных покупателей продать часть купленной впрок недвижимости. Также может появиться практика продажи банками квартир неплательщиков по ипотеке. И хотя у нас в силу меньшей развитости ипотеки эти процессы не приобретут таких масштабов, как в США, но некоторому сдутию инвестиционного пузыря на рынке недвижимости Москвы они, безусловно, поспособствуют.

Более того, чем выше становились цены на московскую недвижимость, тем больше людей и экспертов склонялись к мысли, что этот рынок «перегрет». При этом зарубежная недвижимость, в частности почти во всей западной Европе, уже недавно испытала заметную коррекцию цен вниз и сейчас является более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем московское жилье. Более перспективна в плане потенциала для роста цен еще не переоцененная недвижимость регионов России, а также такие сегменты, как рынок земли и коммерческая недвижимость. В довольно привлекательной низкой точке оказался за последние недели фондовый рынок, который по многим признакам также должен отыграть свои позиции по мере того, как улягутся эмоции от недавних событий. Другими словами, в нынешних условиях московская недвижимость, пока еще остающаяся на пике, оказывается одной из наименее выгодных для инвестиций. А значит, впервые за долгие годы столичной недвижимости может изменить еще один верный союзник - «инвестиционная подушка».