Рынок недвижимости в России был и остается рынком продавца

Большинство участников рынка привыкли к тому, что ситуация развивается без ограничений. Абсолютная свобода стала одним из ключевых понятий в новейшей российской истории. Как только возникает идея ввести то или иное регулирование, продавцы прикрываются «свободным рынком» как фиговым листком и в один голос говорят о том, что мы вот-вот вернемся назад в СССР.

Фигуры и речи
На минувшей неделе ФАС внес в Госдуму законопроект, накладывающий на ритейлеров ряд серьезных ограничений. Самое главное из них заключается в том, что ни одна торговая сеть не должна занимать долю рынка, превышающую четверть общего объема. Как объяснил глава ФАС Игорь Артемьев, решение призвано в том числе защитить малый бизнес, который выдавливается с рынка крупными игроками. И хотя сегодня за озвученным барьером в 25% оказалась лишь одна компания - X5 Group (бренды "Перекресток" и "Пятерочка") в Санкт-Петербурге, ритейлеры через доступные им лоббистские структуры повели активное сопротивление. Их боевой настрой вполне объясним - новый закон является частью масштабной кампании против «сетевого» доминирования, прежде всего, на рынке продуктового ритейла. Наиболее ярким проявлением этого процесса стала «инспекция» премьер-министром Владимиром Путиным магазина "Перекресток" все той же X5 Group. Глава российского кабинета, сверившись с некими списками, заявил тогда, что наценки на товары в магазине слишком велики. В ответ он получил клятвенное заверение «завтра же снизить цены». Впоследствии управляющий директор X5 Group Юрий Кобаладзе объяснит особо прытким журналистам, что всего-навсего использовал фигуру речи. Спокойствие "Перекрестка" легко объяснимо: основным владельцем X5 Group является "Альфа-груп" – один из наиболее крупных и влиятельных игроков российского рынка. Однако даже для них обсуждение цен не осталось без последствий. То ли по радостному для покупателей совпадению, то ли по другой причине через некоторое время прилавки "Перекрестка" запестрили надписями с указателем "0%", что должно означать полное отсутствие торговой наценки.

Связанные одной целью
Происходящее вокруг торговых сетей имеет самое непосредственное отношение к рынку недвижимости. Во-первых, продуктовые ритейлеры выступают в роли якорных арендаторов площадей в торговых центрах и формируют львиную долю потока покупателей. Сокращение их программ экспансии отразится на развитии рынка торговой недвижимости в целом. Во-вторых, что еще более важно, главный аргумент сетевиков против представленного законопроекта – государственное вмешательство губительно для свободного рынка. Этот постулат в большом ходу и на рынке недвижимости. Предполагается, что оба сегмента могут развиваться только в условиях тотальной и ничем не нарушаемой свободы.

Как и в случае с ритейлом, рынок недвижимости в России, несмотря ни на какие кризисы и уверения экспертов, был и остается рынком продавца. За один и тот же товар в магазинах разной ценовой категории можно выложить суммы, отличающиеся на порядок. Точно так же собственник квадратных метров (неважно, застройщик или владелец вторички) может заломить любую цену. Долгие годы российские девелоперы говорили о том, что высокая стоимость жилья диктуется дорогими стройматериалами. В частности, они писали коллективные письма против главы "Евроцемент груп" Филарета Гальчева, незаконно, по мнению строителей, задирающего цены. Однако стоило цементу в несколько раз подешеветь, как пошли разговоры, что его часть в общей доле - менее 5%.

И торговые сети, и строительные компании любят учить, что цена определяется соотношением спроса и предложения. Умалчивая при этом, что правило работает только в условиях свободной конкуренции, когда продавцы соревнуются друг с другом за покупателя и тем самым регулируют цены.

Средняя цена по больнице
Однако в России последнее время сложилась иная ситуация. Во-первых, рынок недвижимости очень неоднороден: в большинстве столичных районов или даже подмосковных городов работает от силы пара компаний, а то и вовсе одна контора во многих юрлицах, сумевшая договориться с местной администрацией. В итоге покупатель, желающий прибрести квартиру в определенном месте, вынужден мириться с аппетитами монополиста. Кроме того, в одном районе строят современную панель, в другом – монолит-кирпич, в третьем – вообще ничего не строят. В итоге средняя цена по Москве – все равно что пресловутая «средняя температура по больнице». Общим знаменателем мог бы стать вторичный рынок, но продавцы-частники, прикидывая стоимость своей квартиры, за отправную точку опять-таки принимают стоимость метра местных новостроек, прибавляя к ней определенный процент.

С магазинами то же самое: в каждом районе, как правило, не больше пары супермаркетов, и покупатели, отвыкшие от практики «с сумками на метро через весь город», отовариваются в них, вынужденные мириться с их ценовой политикой. То есть несмотря на кажущуюся свободу конкуренции, никакого определения цены покупателем не происходит, она формируется не на рынке в целом, а в каждом отдельно взятом районе. Потому что жилье, как и продукты питания, является предметом первой необходимости. Следовательно, не есть и не спать, ожидая, пока продавцы образумятся, человек не может.

Вы не наш клиент
Чтобы понять, насколько ущербна сложившаяся ситуация, понадобился кризис. Как только начал падать платежеспособный спрос, многие риелторы не кинулись переписывать прайсы – они просто дружно сняли объекты с продажи, надеясь переждать неблагоприятный момент. Так наглядно проявилась «способность» нашего покупателя определять ценовую политику. Выяснилось, что понятие «свободный рынок» служит продавцам лишь фиговым листком, который прикрывает их истинную стратегию - лучше договориться между собой, чем учесть интересы покупателей.

У застройщиков и риелторов есть один убийственный аргумент - если вы недовольны ценовой политикой, значит у вас мало денег, поэтому освободите-ка место более состоятельному клиенту. Некий владелец агентства недвижимости любит срезать журналистов, «имеющих наглость» рассуждать о завышенных ценах, вопросом об их ежемесячном доходе. Дождавшись смущенной реакции, брезгливо роняет: «Просто Вы не наш клиент»…

Back in USSR?
Как только государство пытается изменить сложившееся положение, начинают звучать гневные выкрики о покушении на свободу рынка и возвращении к плановой экономике. Причем это касается всех участников экономического процесса: когда правительство обратилось к банкам с просьбой не банкротить крупные промышленные предприятия, закредитованные по полной, по рынку поползли разговоры о возврате в Советский Союз.

Между тем, во многих развитых странах существуют механизмы государственного регулирования цен на рынке недвижимости. Во-первых, это высокие налоги, которые не дают потенциальным инвесторам замораживать деньги в дорожающих квартирах. Во-вторых, установленный законом «потолок» арендной платы – чтобы не плодить бесконечных рантье. В-третьих, запрет 10 лет продавать купленную на этапе котлована квартиру по цене выше зафиксированной в договоре. Значит, приобретать это жилье будут только те, кому действительно нужно. Тогда первичный рынок составит настоящую конкуренцию вторичному, и частным продавцам в условиях высоких налогов и пониженной арендной платы не останется ничего другого, кроме как тоже снизить цены на свои объекты…

Недостаток платежеспособного спроса в условиях кризиса становится государственной проблемой. Возможно, поэтому правительство заинтересовалось продуктовым ритейлом. Остается надеяться, что в ближайшее время кто-нибудь из чиновников заедет по дороге на работу в отдел продаж строительной компании, «сверится со списками» и попытается внести ясность и на этом рынке.