За первое полугодие 2008 года киевские строительные компании ввели в эксплуатацию только 595 тысяч квадратных метров. Это всего лишь на 0,3% больше, чем за этот же период прошлого года. Причина - снижение покупательской способности населения из-за усложнения процедуры выдачи ипотечных кредитов, а также перегретость рынка недвижимости. Эта тенденция не могла не сказаться на столичных компаниях, которые в течение последних 10 лет работали в очень благоприятных условиях активного роста рынка недвижимости.
"Рынок находится в стагнации. Если он не активизируется, а у строителей не будет того спроса, который они ожидают, я допускаю, что может быть задержка со сдачей объектов и даже замораживание строительства", - говорит Виктор Несин, вице-президент украинской ассоциации риелторов.
По его словам, строительство ведется за счет населения, которое не проявляет сегодня активности ни на первичном, ни на вторичном рынках. К тому же команда Леонида Черновецкого ведет политику повышения паевых взносов на развитие инфраструктуры города и отчислений застройщиками квартир для очередников, что значительно уменьшает прибыль строительных компаний. "У строителей большая нехватка финансов, тем более что стройматериалы постоянно дорожают", - отмечает Виктор Несин.
По словам директора аналитическо-исследовательского центра "Институт города" Александра Сергиенко, для того чтобы отрегулировать ситуацию, нужно время. "Рынок недвижимости очень инерционный", - говорит он.
Частников спасла гибкость
Частные компании сегодня начали менять стратегию. В частности они сокращают расходы, например, за счет уменьшения числа подрядчиков, которые привлекаются для строительства, более тщательного отбора земельных участков и совершенствования маркетинговой стратегии. "Если компания имеет одновременно больше заказов, чем позволяет ее штатный численный состав, на объектах работают временно привлекаемые работники, что приводит к нарушению сроков, установленных договорами, низкому качеству строительно-монтажных работ и финансовым потерям организации", - рассказывает генеральный директор компании Apple Consulting Юлия Плиева. Кроме того, частные компании массово переориентируются на строительство за чертой города, где стоимость земли, а значит, и будущих квартир дешевле и, соответственно, покупательский спрос выше.
Киевгорстрой замораживает объекты
В отличие от частных компаний государственные вынуждены работать в условиях огромного количества ограничений, препятствующих адаптации к рыночным условиям. В частности негативная ситуация уже отразилась на строительном холдинге "Киевгорстрой", 80% которого все еще находится в коммунальной собственности. Более 80% жилья Киевгорстрой возводит за счет инвестиций населения.
Как известно, деньги инвесторов-физических лиц холдинг привлекает через банк "Аркада". Как отметил генеральный директор Киевгорстроя Петр Шилюк, сейчас по банку "Аркада" наблюдается "большой спад". "Рынок действительно сегодня замер", - констатировал руководитель компании. В связи с этими проблемами на заседании совета директоров Строительной палаты Шилюк заявил, что не исключает возможности приостановки реализации ряда проектов строительства жилья и социальных объектов. По мнению Александра Сергиенко: "Краха не будет, но компания просто заморозит стройки, уволит всех рабочих, ничего строиться не будет".
Еще одной проблемой для холдинга стала потеря привычных преференций при землеотводах. Долгие годы Киевгорстрой получал земельные участки в первоочередном порядке. Сегодня же (в соответствии с изменениями в действующем законодательстве) землю Киевгорстрой получает на общих основаниях.
По данным экспертов, сейчас у холдинга осталось максимум на 1,5 года вперед площадок, отведенных под строительство. Кроме того, Киевгорстрой отягощен многомиллионными обязательствами перед подрядчиками и вкладчиками. "Сегодня Киевгорстрой - обычный девелопер, к тому же обремененный колоссальными обязательствами перед инвесторами", - подтверждает президент корпорации "Столица" Валентин Исак.
Неупорядоченный хаос
На сегодняшний день в консолидированный баланс компании включаются активы ассоциированных членов, которые не связаны с холдингом отношениями ни административного, ни корпоративного контроля. Исторически сложилась ситуация, что в большинстве приписываемых холдингу предприятий Киевгорстрой не имеет контроля над ключевыми предприятиями - в большинстве случаев холдинг просто владеет миноритарными пакетами акций этих структур. Как результат - неэффективное управление, отсутствие четкого разделения труда между строительными организациями.
Успешный выход из кризиса отрасли и отдельных компаний зависит от того, как быстро бизнес сможет переориентироваться на принципиально новые модели стратегического управления. "Компаниям, прежде всего государственным, нужен эффективный собственник и эффективный менеджмент, способные выстроить новые стратегии управления", - отмечает Юлия Плиева. По ее словам, отсутствие действенного механизма стратегического управления приводит к негативным экономическим последствиям в деятельности не только самих строительных предприятий, но и всех участников инвестиционно-строительного цикла.
Еще одним выходом из ситуации, по мнению экспертов, является привлечение инвестиций, то есть приход эффективного собственника. Руководство Киевгорстроя, в частности председатель правления Киевгорстроя Петр Шилюк неоднократно высказывалось о необходимости продажи предприятия. По словам Валентина Исака, президента корпорации "Столица", только серьезные преобразования могут спасти Киевгорстрой. "Когда в прессе начали муссироваться слухи о том, что в начале следующего года может состояться попытка продажи этой компании, я не удивился. Спасти Киевгорстрой могут только серьезные преобразования. Но на актив такого качества очень тяжело найти покупателя, проще создать новую компанию с изначально качественно отстроенной системой управления. Будет большой удачей, если городу удастся получить за Киевгорстрой хотя бы какие-то деньги", - говорит он.
ХолдинговаЯ компаниЯ "Киевгорстрой"
Строительная компания, 80% акций которой принадлежат киевской территориальной общине и находятся в управлении Киевской горгосадминистрации. В уставный фонд холдинга в процессе корпоратизации были переданы миноритарные пакеты 38 акционерных обществ в размере от 10 до 30 %. Доля инвестиций населения в строительство жилья компанией в 2007 году составила 82,6% (в 2006 году - 75,9%).
