Рынок недвижимости готов взорваться

В течение последних лет и особенно в 2008 году губернатор Леонид Полежаев призывал увеличивать темпы строительства. Мэр Виктор Шрейдер рапортовал, что не менее 900 тысяч квадратных метров жилья будет сдано до конца года. Однако, приблизившись к заветной цифре, рынок недвижимости, если и не рухнул, то впал в затяжной кризис: риэлторы меняют профессию, на одного покупателя почти 40 продавцов, строители распускают рабочих в отпуска и замораживают стройки. Извечный русский вопрос - кто виноват?

Приплыли!

Еще весной 2008 года в агентстве "МИЭЛЬ-Недвижимость" заявили, что в Омске на одного покупателя квартиры приходится 37 продавцов. Думаете, с тех пор ситуация изменилась? Новые микрорайоны растут, как грибы после дождя.
Рынок не просто перегрет, он готов взорваться. По словам директора регионального департамента агентства недвижимости МИАН Бориса Егорова, общее число объектов, выставленных на продажу в Омске, зашкаливает за 27 тысяч. Для сравнения: в Краснодаре рынок оценивается в 12 тысяч квартир (население чуть меньше, чем в Омске - "БК"), в Санкт-Петербурге - в 20 тысяч (проживает около 5 млн. человек - "БК"), в Москве - в 25 тысяч (проживает 10-12 млн. человек - "БК"). Причем про столицу и говорить нечего - квартиры там покупают россияне со всех регионов страны. Как считает директор компании "Аркада-Стиль" Константин Романко, Омск вошел в ряды переоцененных городов. Что это значит?
Формально - город-миллионник, но ни уровень дохода населения, ни менталитет, ни рынок этому статусу не соответствуют. По данным г-на Егорова, в Ростове-на-Дону работает всего 200, в Новосибирске - 400, в Санкт-Петербурге - 500, а в Омске - внимание - по разным оценкам, от 500 до 650 агентств! При этом в 96% омских агентств, по словам гендиректора компании "Гарант-Недвижимость" Нины Карпенко, штат не более 3‑20 сотрудников. Мелкие фирмы, по словам экспертов, вносят сумятицу в рынок и формирование цены на квадратный метр. Засилье мелких агентств возникло в Омске в 2004-2005 годах. В то время квадратный метр в Омске стоил существенно дешевле, чем в Новосибирске, Екатеринбурге и т.д. Ипотека выдавалась практически всем желающим. У предпринимателей, других представителей немногочисленного среднего класса были свободные средства, которые нужно было куда-то вкладывать, и инвестиции в недвижимость выглядели очень привлекательно - стоимость квадратного метра росла из месяца в месяц (в 2007 году, по данным "БК-рейтинг", стоимость кв. м в Омске возросла на 40%).
Однако инвесторы, вкладывающие в недвижимость не ради крыши над головой, а ради сохранения капиталов, закончились. Банки, испугавшись американского ипотечного кризиса и фиги в кармане от ЦБ - увеличения ставки рефинансирования, ужесточили требования к заемщикам. В результате желающие взять ипотеку уходили из банков несолоно хлебавши. Что мы получили? Совсем мелкие агентства недвижимости ушли с рынка. Число таких, по разным оценкам, от 30 до 60. Крупные агентства недвижимости с широкой филиальной сетью стали закрывать допофисы: по одному - "МИЭЛЬ-Недвижимость" и "Открытый мир", "Ледон"  - несколько офисов. Строительная компания "Стройбетон" в разгар сезона распустила рабочих в отпуска. Заморозила одну стройку "Конто", "Стройматериалы-99", пока не поздно, срочно пытаются сбыть три свои площадки.

Кто виноват?

Легче всего найти виноватых, показать на них пальцем и заклеймить на позорном столбе. Дескать, виноваты риэлторы и застройщики, которые перепродают новостройки другим компаниям, а те взвинчивают цены на жилье. Нередко областные чиновники говорят, что гордятся тем, что в Омске одни из самых низких цен на квартиры. Однако многие считают иначе и вопрошают: чем тут гордиться? Дешевые квартиры означают низкий доход населения, слабый спрос, бизнес в стагнации. По оценкам экспертов, кризис на строительном рынке Омска объясним как процессами, происходящими в стране и в мире, так и тем, что происходит в регионе. Американский ипотечный кризис привел в том числе и к тому, что у российских банков не стало денег на выдачу ипотечных кредитов. Западные банки перестали кредитовать российские под "вкусные" проценты (около 6-8%).
Почувствовав конъюнктуру, ЦБ взял да и начал увеличивать ставку рефинансирования. В такой ситуации российским банкам ничего не осталось, как повышать процентные ставки по ипотеке и ужесточать требования к заемщикам.
В целом рынок перегрет, кризис неплатежей, инфляция никак не вписывается в отведенные ей рамки. А тут еще война в Грузии, после которой рухнули акции российских компаний на бирже, пугливые иностранные инвесторы тут же вывели из России $15 млрд. По словам гендиректора агентства недвижимости "АВЕСТА-Риэлт" Валерия Райса, выход теперь один - запускать печатный станок, чтобы наладить в стране товарно-денежные отношения, поскольку сейчас товар есть, а денег нет.
Сугубо местные причины кризиса - это низкие доходы и "лишние" квадратные метры, покупателей на которые при всем желании скорее всего никогда не удастся найти (конечно, в первую очередь это относится к "хрущевкам" и прочему неликвидному "товару"). Некоторые эксперты также отмечают тот факт, что строительные компании, не зная спроса, строят в Омске "не те квартиры": спрос остался только на типовые квартиры, а застройщики сдают элитную недвижимость, которая была востребована 4-5 лет назад. Инерцию в мышление застройщиков и несговорчивость банков по отношению к страждущим ипотеки вносят и чиновники, которые подолгу согласовывают проекты и затягивают выдачу разрешительных документов. Это приводит к двум вещам. Либо застройщик ждет вожделенного момента, получает все необходимые документы, срочно начинает строить жилье, но конъюнктура уже изменилась: не нужно уже то, что было в проекте, его нужно менять и по новой проходить круги ада сбора всех документов. Либо застройщик на свой страх и риск начинает строить, не дожидаясь разрешительных документов. Но банки по этой причине не выдают людям ипотеку на покупку квартиры в таком доме. В итоге достраивать не на что, так как желающие купить квартиру в новостройке не могут взять кредит. Уповать же на то, что придет покупатель с деньгами, не приходится. По данным "МИЭЛЬ­-Недвижимости", 80-90% сделок по покупке квартиры проходит по ипотеке.
А что же риэлторы? На предпоследнем заседании облправительства их обвинили в том, что они взвинтили цены на жилье. Однако замдиректора компании "Ледон" Лариса Потапова говорит о том, что любое дальновидное агентство ведет сегодня с продавцами "профилактическую беседу" на тему того, что стоимость квартиры нужно снижать. А если бы риэлторов не было бы вообще? Что делает застройщик, который не сотрудничает ни с каким агентством? Создает свое. К примеру, застройщик "ЗСЖБ №6" вместо того, чтобы (вот ведь какие нехорошие!) продавать квартиры по себестоимости или обращаться к риэлторам, учредил собственное агентство недвижимости. По словам директора ЗАО "НовоСтрой КПД" (аффилированная структура с "ЗСЖБ №6") Светланы Гуриновой, себестоимость квадратного метра, возведенного застройщиком,  - 30 тысяч рублей, но продается в ее ЗАО по 38 тысяч рублей за кв. метр. Штат агентства за шесть лет увеличился с двух до девяти человек. Похожая ситуация и в ООО "Сибирский дом" - эта компания реализует квартиры своего партнера - "Стройматериалы-99". Разница только в том, что стоимость квадратного метра в центре города у них доходит до 50-55 тысяч рублей. Однако стоит ли говорить, что себестоимость одинаковых по планировке домов не зависит от их местонахождения - материалов на строительство пятиэтажки в центре и на окраине ушло одинаковое количество, техника привлекалась одна и та же, те же самые строители, зарплата которых, естественно, почти не зависит от того, в каком именно районе города они работают на объекте. Почему же тогда "жадный" застройщик не продает обычное, неэлитное жилье в центре по цене, тождественной стоимости жилья на окраине? В рыночной экономике вопрос, мягко скажем, странный. А вы откажетесь от своей законной прибыли? Зарплаты?
По словам г-жи Потаповой из "Ледона", сегодня большинство застройщиков создали агентства недвижимости, либо риэлторские отделы. "Сегодня субподрядчик продает квартиру дешевле, чем застройщик", - утверждает она. С субпод­рядчиком расплатились за его кирпич квартирами в новостройке, и он хочет как можно быстрее получить за свой кирпич "живые" деньги. А застройщику, особенно крупному, спешить некуда. Дом построен, можно и подождать с продажей, когда рынок стабилизируется и цены станут расти. А то, что рынок может вообще обвалиться, в это же очень сложно поверить после роста цен на недвижимость в 2005-2006 годах.

Что делать?

Каждое агентство недвижимости выживает, как может. Кто-то развивает программу лояльности и дарит своим клиентам телевизоры и холодильники, кто-то развивает непрофильный бизнес - туристическое и кадровое агентства, грузоперевозки и т.д. Креативный шаг предпринял банк "КИТ-Финанс" - предложил спеть про ипотеку, то есть написать стихи на известную мелодию. Лучшие из получившихся песенок крутили на популярной радиостанции. Призом для нескольких лауреатов должен был стать первоначальный взнос для получения ипотеки в "КИТ-Финансе". Идея получила живой отклик в душах россиян, однако, по неофициальной информации, закончилась бесславно. Многие сочинители-победители остались ни с чем - при любом раскладе они не могли претендовать на ипотечный кредит ни в одном банке.
Но это маркетинговые приемы, чтобы не пропасть поодиночке. В целом спасти рынок недвижимости они не могут. Многие уповают на то, что люди, вернувшись из отпусков, кинутся покупать квартиры. Кто-то говорит о том, что банки в условиях конъюнктуры будут вынуждены все-таки ослабить давление на своих заемщиков, чтобы выдавать бОльшее количество ипотечных кредитов. Возможно ли это? Пока же один из лидеров ипотечного кредитования АИЖК объявил, что ставки по ипотеке с 15 сентября будут устанавливаться индивидуально. Эксперты говорят, что для большинства ставка теперь будет 15-17%. Можно ждать стабилизации российской экономики и существенного роста доходов населения. Правда, есть опасность, что жить в эту пору прекрасную уж не придется ни мне, ни тебе.